Daya Beli Melemah, Penyerapan Rumah Subsidi Jateng Baru 70 Persen, Pengembang Terancam Rugi

METROJATENG.COM, SEMARANG – Program rumah subsidi di Jawa Tengah menghadapi tekanan ganda. Daya beli masyarakat melemah, sementara biaya pembangunan terus meningkat. Akibatnya, penyerapan rumah melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada 2026 diperkirakan hanya mencapai 14.000 unit dari target 20.000 unit.

Artinya, masih ada sekitar 6.000 unit yang harus terserap agar target Jawa Tengah tercapai. Padahal, tahun ini waktu untuk mengejar ketertinggalan semakin terbatas.

Ketua DPD Real Estate Indonesia (REI) Jawa Tengah, Harmawan Mardiyanto, mengatakan pasar rumah subsidi tahun ini tidak seramai tahun sebelumnya. Harga rumah yang relatif tetap ternyata belum cukup mendorong masyarakat untuk membeli hunian.

“Animo masyarakat untuk membeli rumah berbeda sekali dengan tahun lalu. Padahal, harga rumah FLPP di Jawa Tengah masih Rp166 juta per unit dan sudah sekitar tiga tahun tidak berubah,” ujarnya.

Melemahnya daya beli membuat persoalan perumahan bukan sekadar soal ketersediaan rumah. Kemampuan masyarakat memenuhi persyaratan kredit juga menjadi tantangan tersendiri.

Harmawan menyebut, PHK, pengurangan penghasilan, dan keterlambatan pembayaran menjadi sejumlah faktor yang menghambat calon pembeli mendapatkan persetujuan kredit pemilikan rumah (KPR). Riwayat pinjaman online (pinjol) bermasalah juga dapat memengaruhi penilaian perbankan.

“Banyak masyarakat terdampak PHK, mengalami pengurangan penghasilan, atau pembayaran yang tertunda. Ada juga yang terjerat pinjol. Hal-hal seperti ini bisa menjadi hambatan ketika mengajukan kredit ke perbankan,” jelasnya.

Kondisi tersebut menjadi ironi bagi program rumah subsidi. Di satu sisi, masyarakat membutuhkan hunian dengan harga terjangkau. Namun, di sisi lain, sebagian calon pembeli justru kesulitan memenuhi persyaratan pembiayaan untuk memilikinya.

Tekanan pasar juga dirasakan pengembang. Biaya produksi meningkat, sedangkan harga jual rumah subsidi tidak mengalami perubahan berarti selama sekitar tiga tahun terakhir.

Ketika penjualan melambat, pengembang harus menanggung risiko modal yang tertahan. Rumah yang sudah selesai dibangun tetapi tidak terjual berpotensi menjadi aset tidak produktif, sementara biaya investasi tetap harus ditanggung.

“Pengembang tentu senang membangun rumah. Namun, kalau tidak laku, rumah bisa kosong dan investasi menjadi tidak produktif,” kata Harmawan.

Karena itu, REI Jateng menilai percepatan penyaluran rumah subsidi tidak cukup hanya dengan menetapkan target pembangunan dan pembiayaan. Pemerintah juga perlu memastikan calon pembeli benar-benar memiliki kemampuan dan memenuhi persyaratan untuk mengakses KPR.

REI mendorong pemerintah pusat, BP Tapera, dan pemerintah daerah memperkuat koordinasi, termasuk melalui kemudahan perizinan dan dukungan pembiayaan.

Harmawan juga menekankan pentingnya data masyarakat yang belum memiliki rumah. Data yang akurat dinilai dapat membantu pengembang menentukan lokasi dan jumlah rumah yang sesuai dengan kebutuhan pasar.

“Kami membutuhkan data yang lebih solid mengenai masyarakat yang benar-benar membutuhkan rumah,” ujarnya.

Dengan demikian, pembangunan rumah subsidi tidak berhenti pada pencapaian angka target, tetapi berujung pada kepemilikan rumah oleh masyarakat yang membutuhkan.

Secara nasional, target penyaluran FLPP pada 2026 mencapai 350.000 unit. Namun, hingga Oktober, realisasinya diperkirakan baru berkisar 60–70 persen. Dengan sisa waktu sekitar tiga bulan, percepatan penyerapan menjadi tantangan bagi seluruh pemangku kepentingan.

Terhambat Aturan Lahan

Belum selesai menghadapi persoalan pasar, pengembang juga dibayangi ketidakpastian pemanfaatan lahan akibat kebijakan Lahan Sawah Dilindungi (LSD).

Harmawan mengungkapkan, sejumlah pengembang telanjur membeli lahan, bahkan menggunakan pinjaman bank, sebelum mengetahui bahwa lokasi tersebut masuk kawasan LSD. Kondisi itu membuat lahan berpotensi tidak bisa dimanfaatkan sesuai rencana pembangunan perumahan.

Persoalannya, investasi sudah dikeluarkan dan kewajiban kepada bank tetap berjalan, meskipun rencana pembangunan terhambat.

“Beberapa pengembang sudah telanjur berinvestasi dan berutang ke bank. Ternyata, lahannya masuk LSD sehingga tidak bisa dimanfaatkan sesuai rencana. Ini menjadi persoalan serius bagi pengembang,” ungkapnya.

REI Jateng berharap pemerintah memberikan kepastian regulasi dan solusi terhadap persoalan tersebut, tanpa mengabaikan perlindungan lahan pertanian.

Kepastian tata ruang dan informasi status lahan sejak awal dinilai penting untuk mencegah kerugian investasi. Di tengah penyerapan rumah subsidi yang melambat, ketidakpastian lahan dikhawatirkan semakin membebani pengembang.

Bagi REI Jateng, tantangan perumahan kini bukan hanya membangun rumah dengan harga terjangkau. Pemerintah juga perlu memastikan masyarakat mampu membelinya, pembiayaan dapat diakses, dan lahan yang digunakan memiliki kepastian hukum. Tanpa itu, target rumah subsidi berisiko berhenti sebagai angka di atas kertas. (*)